Vendre son bien
Vous avez pris la décision de vendre votre bien.
Pour éviter toutes pertes de temps et optimiser au mieux votre démarche, adressez-vous à un professionnel qui prend en charge les différentes étapes; la première étant l’estimation de votre bien. Ce choix vous offrira avant tout « sécurité et garantie de bonne finalité ».
Véritable intermédiaire entre vendeur et acheteur, Axel Immobilier s’occupe de la diffusion de votre bien (annonces presse, gratuites et payantes, annonces diffusées sur notre site Internet et les principaux portails immobiliers), des visites, de l’estimation éventuelle de travaux recommandés et de la prise en charge des éléments de conformité. Nous constituons ainsi un dossier de vente avec l’ensemble des données se rattachant au bien.
Première étape incontournable de votre projet déterminer la valeur de votre bien.
Afin d’aboutir à une estimation cohérente et réaliste, plusieurs paramètres sont à prendre en compte :
• Le marché immobilier local
•Surface habitable (loi Carrez)
• Situation géographique (centre-ville, quartier ou résidence…)
• Proximité des infrastructures
• Terrain, dépendances… (maison)
• Accessibilité, vue, équipements collectifs… (appartement)
• Qualité de construction
• Equipements valorisants
• etc…
Au moment de la vente de votre bien, plusieurs justificatifs vous seront demandés.
Il convient donc d’effectuer l’ensemble des démarches pour recueillir les informations concernant :
1| L’état du bien que vous allez acheter au regard des différentes réglementations :
Voir la rubrique diagnostic
2| si vous vendez un logement en copropriété
• les caractéristiques des lots vendus (appartement, cave, garage…)
• les 2 derniers comptes-rendus d’assemblée générale
• les différents appels de charges concernant l’année écoulée
Votre projet d’acquisition
Vous souhaitez acquérir un bien. Pour vous aider à bien cerner vos choix, voici 3 points essentiels à prendre en compte avant de commencer vos recherches :
• bien évaluer votre budget : apport personnel, emprunt et conditions de remboursement…
• déterminer le périmètre de prospection : distance par rapport à votre travail, moyens de transports, infrastructures (écoles, crèches, …)
• définir l’aspect modulaire de votre futur logement
Informations importantes sur votre bien
Votre choix est fait. Vous avez trouvé le logement idéal qui correspond parfaitement à vos besoins. Avant d’aller plus loin dans votre démarche, il convient d’obtenir des informations détaillées sur plusieurs points importants :
1| Le montant de impôts locaux : la taxe foncière et la taxe d’habitation
• La taxe foncière est due par tout propriétaire d’un bien immobilier. Son montant est fixé par les collectivités locales (commune, département ou région).
• La taxe d’habitation concerne tous les locaux d’habitation et leurs dépendances. Cet impôt est du par l’occupant au 1er Janvier de l’année en cours.
2| L’état du bien que vous allez acheter au regard des différentes réglementations :
• L’état des risques naturels et technologiques
• Le Diagnostic Performance Energétique (DPE)
• Le diagnostic électrique
Les dépenses en terme de chauffage : que vous achetiez une maison ou un appartement, ces dépenses souvent non négligeables doivent être prises en considération dans votre projet.
Le plan de financement
Pour financer votre acquisition, il faut établir un « plan de financement ».
Acquérir un bien est un investissement important. Aussi, il est préférable d’établir un plan très précis qui tient compte de l’ensemble des frais liés à la transaction. Dans la majorité des cas, un acquéreur a recours à un emprunt. Plusieurs formules sont proposées : crédits à taux fixes ou variables, durée fixe ou modulable, … le plus souvent. En générale, il est conseillé de ne pas dépasser des remboursements supérieurs au tiers de ses revenus mensuels.
Les frais liés à votre acquisition
Toute transaction recouvre un certain nombre de frais :
1| Les frais d’acte plus communément appelés « frais de notaire » :
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour rendre le contrat de vente parfaitement légal.
Le montant des frais d’acte est généralement compris entre 6,5 et 7,5% du montant total de l’acquisition (logement ancien)
2| Les frais liés à l’emprunt
• Frais d’ouverture et d’instruction du dossier ou « frais de dossier »
• Frais d’hypothèque appelés aussi « frais de garantie ».
• Frais d’assurance: l’assurance décès-invalidité est obligatoire, l’assurance perte d’emploi quant à elle est facultative.
3| Les frais d’agence
Il s’agit des honoraires de l’agence qui a assuré la transaction
Mettre son bien en location
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer votre bien.
Nous vous conseillons de confier ce travail à un professionnel qui prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’état des lieux ainsi que la possibilité de la gestion globale de votre bien (gestion et assurances).
Les diagnostics
L’état du bien au regard des différentes réglementations :
Le métré Loi Carrez
La loi Carrez du 18 Décembre 1996 prévoit de mentionner, dans les avant-contrats et les contrats de vente, la superficie exacte des lots d’habitation (en copropriété), pour toutes surfaces égales ou supérieures à 1,80m sous plafond. Sont exclus de cette mesure les garages, parkings, caves et tous lots inférieurs à 8m2
Le diagnostic Amiante
Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997. Cet état doit être annexé au compromis de vente. Sa validité est illimitée en cas d’absence d’amiante, dans le cas contraire et seulement si l’expertise mentionne un état dégradé du support, il y a obligation de contrôle tous les 3 ans et cela quelque soit le type de bien.
La recherche de plomb
Depuis le 26 Avril 2006, l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation sur les risques d’exposition au plomb (CREP), impose à tous vendeurs d’un bien construit avant Janvier 1949 de fournir un état des risques, dans lequel peut également figurer des facteurs de dégradation du bâti. En l’absence de plomb, la validité du constat est illimitée. En cas de présence de plomb, le certificat est valable 1 an.
L’état parasitaire
Le but de ce rapport est la recherche de termites ou tous autres insectes xylophages. Il concerne tous les immeubles (appartements ou maisons) dans les zones soumises à arrêté préfectoral ou municipal. Une fois réalisé, la validité de ce constat est de 3 mois.
L’état des risques naturels et technologiques
Ce rapport a pour but d’identifier les zones à risques naturels (inondations, mouvements de terrain, séismes et autres), ou risques technologiques (industriels, nucléaires, biologiques). Cet état doit être fourni par le vendeur quel que soit le bien vendu, (disposition en application depuis le 01/06/06).
Le Diagnostic Performance Energétique (DPE)
Il regroupe l’ensemble des caractéristiques techniques, ainsi que le coût des dépenses énergétiques propres au logement concerné. Y figurent également des recommandations et des éléments chiffrés susceptibles d’engendrer des économies d’énergie.
Le diagnostic gaz
Il est obligatoire depuis le 01/11/2007, afin d’éviter tous risques pouvant être causés par une ou plusieurs installations défectueuses du bien à vendre ou à louer. Il doit être effectué et remis au moment de la signature de tout avant contrat ou bail. Il concerne toutes les installations gaz de plus de 15 ans et sa validité est de trois ans.
Le diagnostic électrique
Rendu obligatoire à compter du 01/01//2009. Il concerne toutes les installations électriques de plus de 15 ans et sa validité est de trois ans.
Louer un bien
Vous souhaitez louer un bien. Vous trouverez ci-dessous les points essentiels à retenir.
1| Etablissement du bail
• Objet du contrat de location
• Nom et adresse du propriétaire ou son mandataire
• Date et prise d’effet
• Descriptif des locaux
• Montant du loyer, modalités de paiement
• Dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges)
• Les obligations des parties y sont établies :
- pour le bailleur, l’obligation notamment de fournir un logement en bon état
- pour le locataire, l’engagement de payer le loyer et les charges, souscrire l’assurance multirisques, maintenir le logement en bon état.
2|Le cautionneur
Il s’agit de la personne qui s’engage, en cas de défaillance du locataire, à acquitter les sommes dues au propriétaire.
3| L’état des lieux
Il est établi en présence du propriétaire (ou son représentant) et du locataire. Ce document mentionne l’état de toutes les pièces et les différents équipements en place.
4| Le congé
Il met fin au contrat de location. Celui-ci doit être formulé par lettre recommandée ou par huissier.
• Congé donné par le propriétaire => il doit être adressé 6 mois avant la fin du bail.
• Congé donné par le locataire => le propriétaire doit être informé 3 mois avant le départ du locataire, (durée inférieure si cas de force majeure).
Acheter en copropriété
Ce régime est le plus souvent appliqué aux immeubles collectifs. Il est régi par la loi du 10 juillet 1965. Un règlement de copropriété est établi et énonce les droits et les devoirs des copropriétaires. Il regroupe également l’ensemble du découpage des parties privatives (lots de copropriété), avec les tantièmes qui s’y rattache. La répartition des dépenses de la copropriété se fait au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. La gestion quotidienne est assurée par le syndic assisté du conseil syndical dont les membres sont désignés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée se réunit une fois par an, elle clos l’exercice précédent et provisionne le suivant. Toutes les décisions font l’objet d’un vote. Chaque copropriétaire est convoqué à cette assemblée où il est bon d’assister afin de prendre part aux débats et au vote des différentes résolutions.
La loi SRU votée en Décembre 2000 impose l’affichage dans les immeubles des procés verbaux abrégés des décisions prises en assemblée. Un carnet d’entretien d’immeuble, mentionnant notamment d’éventuels travaux importants doit être mis à jour régulièrement et remis à tout acquéreur potentiel.
Le vendeur doit fournir de façon précise :
• les caractéristiques des lots vendus (appartement, cave, garage…)
• les 2 dernier compte-rendu d’assemblée générale
• les différents appels de charge concernant l’année écoulée
Compromis de vente
Votre dossier est prêt. Vous allez signer un compromis de vente, c’est à dire un avant contrat qui engage vendeur et acquéreur.
Seul l’acquéreur bénéficie, conformément à la loi SRU applicable depuis le 1er Juin 2001, d’un délai de rétractation de 7 jours. En cas d’emprunt, il bénéficie également de la condition suspensive d’obtention de son prêt, en général 45 jours environ pour en justifier l’accord.